转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)。

　　企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目;同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　【例10】甲房地产公司将开发的一栋公寓楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该公寓楼的建造成本为1500万元，未计提减值准备;其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：

　　借:投资性房地——成本 1800

　　贷:开发产品 1500

　　资本公积——其他资本公积 300

　　如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：

　　借:投资性房地——成本 1400

　　公允价值变动损益 100

　　贷:开发产品 1500

　　(3)自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转人当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　【例11】20×7年6月，甲企业打算搬迁至新建办公搂，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×7年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。20 ×7年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年1月1日，租赁期限为3年。在本例中，甲企业应当于租赁期开始日 (20× 8年1月1日)，将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设20× 8年1月1 日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧142 500 000元。

　　甲企业20×8年1月1日的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——××办公楼(成本) 350 000 000

　　公允价值变动损益 7 500 000

　　累计折旧 142 500 000

　　　　贷：固定资产 500 000 000

投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

　　成本模式计量的投资性房地产

　　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目;按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　【例12】甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2009年12月31日将出租的办公楼出售。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元。出售收入1200万元收存银行，按5%交纳营业税，则出售时的账务处理是：

　　借：银行存款 1200

　　　　贷：其他业务收入 1200

　　借：其他业务成本 700

　　投资性房地产累计折旧 800

　　　　贷：投资性房地产 1500

　　借：营业税金及附加 60

　　　　贷：应交税费——应交营业税(1200×5%) 60

　　房地产转换的会计处理

　　1.成本模式下的转换

　　(1)采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产

　　企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。即将投资性房地产的账面价值转为固定资产的账面价值。

　　【例6】20×7年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业生产商品，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年7月31日，账面价值为 3 765万元，其中，原价5 000元;累计已提折旧1 235万元。

　　甲企业20×7年8月1 日的账务处理如下：

　　借：固定资产 50 000 000

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 12 350 000

　　　　贷：投资性房地产——× ×厂房 50 000 000

　　累计折旧 12 350 000

　　(2)作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产

　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

　　【例7】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15 日，该写字楼的账面余额45 000 万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲企业20×7年4月15的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——××写字楼 450 000 000

　　　　贷：开发产品 450 000 000

　　(3)自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。即将固定资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。(责任编辑：lele)