房地产开发公司取得政府置换的土地如何入账

问：房地产开发公司取得政府置换的土地如何入账？

答：1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理：

房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房，购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行：

一是签订拆迁补偿协议，拆迁房交付拆迁人时，房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入“开发成本”由于此时尚不符合收入确认条件，对应科目应确认为一项“预收账款”

二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利，该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本，即调整增加“开发成本”及“预收账款”；

三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款，支付被拆迁人差价款时，因已在上述步骤1中按市场价计入成本，此时应调减“预收账款”；

四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时，应确认为一项“预收账款”；

五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴税金及附加，其会计处理同正常房地产业务处理。

2.拆迁房成本的分配

如果房地产开发公司准备分期开发，需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配，而不能仅由回迁房承担或其中的某期承担。

3.交付回迁房的会计处理

回迁房交付使用，应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人，在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”，在转回之前确认为“预收账款”。