1、房地产开发费用

　　房地产开发费用为什么有的时候用5%计算开发费用，有的时候按照10%计算开发费用?

　　【回答】知识点：土地增值税的扣除项目及其金额

　　(1)财务费用中的利息支出

　　凡“能够”按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　计算公式：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

　　(2)财务费用中的利息支出

　　如果“不能”按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

　　计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　【解释1】超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　【解释2】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　【特别提示】凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证

　　明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　【相关链接】(1)对从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除。(2)从事房地产开发的纳税人其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

　　【例题·单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。

　　A.1500万元 B.2000万元　　C.2500万元　　 D.3000万元 【答案】D 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”金额=10000×10%+10000×20%=3000(万元)。

　　2、土地增值税征税范围

　　转让国有土地使用权的行为征土地增值税。

　　【解释1】对出让国有土地的行为不征土地增值税。

　　【解释2】未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法的行为，不应纳入土地增值税的征税范围。

　　【解释3】政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

　　【提问】转让和出让怎么区别?

【回答】出让一般针对的是一级市场，转让方是国家;转让针对的是二级市场，转让方不是国家。国家将土地转让给甲，这个是一级市场的转换，是出让;甲再将土地使用权转让给乙企业或者个人，这就是二级市场的转让。

　　【例题·多选题】下列各项中属于土地增值税征税范围的有( )。

　　A.出让国有土地使用权

　　B.城市房地产的出租

　　C.转让国有土地使用权

　　D.国有企业房地产的交换并获利

　　【答案】CD

　　【解析】对出让国有土地的行为不征土地增值税。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

　　3、偷税和逃税什么区别

　　【回答】逃税是纳税人承认应纳税额，但采取转移、隐匿财产的手段，隐瞒缴纳税款的能力;偷税是纳税人采取隐匿事实、伪造账目，隐瞒应该缴纳税款的数额。

　　按照新《税收征管法》的规定，“偷税”的手段主要有以下几种：

　　(1)伪造(设立虚假的账薄、记账凭证)、变造(对账簿、记账凭证进行挖补、涂改等)、隐匿和擅自销毁账簿、记账凭证;

　　(2)在账簿上多列支出(以冲抵或减少实际收入)或者不列、少列收入;

　　(3)不按照规定办理纳税申报，经税务机关通知申报仍然拒不申报;

　　(4)进行虚假的纳税申报，即在纳税申报过程中制造虚假情况，比如不如实填写或者提供纳税申报表、财务会计报表及其他的纳税资料等。

　　“逃税”是指纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴税款的行为。

　　这种行为有以下特征：纳税人必须有欠缴税款的事实，即在税务机关核定的期限内没有按时缴纳税款。同时，纳税人有转移、隐匿财产的行为，并且这一行为产生了税务机关无法追缴欠税款的后果。

　　法律责任：由税务机关追缴偷税款、滞纳金，处以偷税数额50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。纳税人欠缴应纳税款，采取转移或隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处以欠缴税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　4、外商投资企业都缴纳什么税?

　　【回答】外商投资企业目前不缴纳的税费只有城建税和教育费附加，其他的税种只要涉及到就要缴纳。

　　5、在银行汇票中有出票金额和实际结算金额，怎样理解?能否举例?

　　【回答】在实际操作当中，存在另外一种情况，就是签订合同的时候，没有办法确认最终交易完成金额的多少，所以会出现开出汇票的时候按预估数字开具，实际结算的时候数字少于预估数字的情况，在这种情况下，实际结算小于出票金额，多余部分退还出票人。

　　汇票上记载有实际结算金额的，以实际结算金额为汇票金额。如果银行汇票记载汇票金额而未记载实际结算金额，并不影响该汇票的效力，而以汇票金额为实际结算金额。实际结算金额只能小于或等于汇票金额，如果实际结算金额大于汇票金额的，实际结算金额无效，以汇票金额为付款金额。

　　【例题·单选题】当银行汇票上记载的实际结算金额大于出票时记载的确定金额时，应该( )。

　　A.以实际结算金额为付款金额

　　B.以两种金额中较小的一种金额为付款金额

　　C.以出票时记载的确定金额为付款金额(责任编辑：lele)