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澳大利亚资产评估业简介

时间:2010-12-11 18:57来源:互联网 作者:lele
澳大利亚的资产评估业 一、澳大利亚资产评估管理体制 澳大利亚资产评估业实行社会化行业自律管理。尽管有许多行业团体,但澳大利亚资产学会(以下简称资产学会)是惟一真正的专业化团体,至今已有70多年的历史。该学会的前身是澳大利亚评估师和土地经济学家

澳大利亚的资产评估业

 

 

 

  一、澳大利亚资产评估管理体制

  澳大利亚资产评估业实行社会化行业自律管理。尽管有许多行业团体,但澳大利亚资产学会(以下简称资产学会)是惟一真正的专业化团体,至今已有70多年的历史。该学会的前身是澳大利亚评估师和土地经济学家学会,1926年起各地成立若干分会,为了统一执行标准,1932年成立全国委员会,1998年5月21日,更名为澳大利亚资产学会。资产学会不是政府组织机构,无政府资金等方面的支持,其各种活动严格遵守澳大利亚的法律,在业务方面有些评估师(会员)是直接为政府服务的。

  (一)资产学会的主要职责

  资产学会的首要任务是建立并维护评估业务、教育、道德和纪律的高水准。主要职责是:

  (1)制定和颁布统一的资产评估执业准则;

  (2)考核和培训会员;

  (3)承担资产评估争议的仲裁;

  (4)负责出版评估期刊和专业书籍;

  (5)为评估师提供交流的场所和信息资料。

  (二)资产学会的组织及会员构成

  1、资产学会的组织。资产学会设全国委员会,并下设有关的委员会。资产学会全国委员会下设机构组成为:全国估价与资产标准委员会、全国资产专家委员会、全国教育委员会以及全国金融管理委员会、全国市场委员会等。除了有全国性的委员会以外,每个州都有其分会,负责每个州的事务。各分会的职责是执行全国总会政策,落实总会战略计划,发展会员,进行一般教育和后续教育等。

  全国估价与资产标准委员会——其成员来自资产学会和业主资产委员会,还有一些其他社团的成员,如会计师代表、法律界代表等。因此,其制订的标准和规定受到大家的认同。另外,新西兰评估学会也有代表参加。

  全国资产专家委员会——其主席由业主资产委员会成员担任,其他成员包括资产学会的会员、各部门的专家等。该委员会除了对一些重要事项提供咨询和研究外,还负责出版资产学会的年刊。

  全国教育委员会——负责资产评估教育和培训方面事宜。要成为资产学会会员,必须有大学资产专业方面的学位。全国教育委员会认定一些学校及课程,对大学课程每三年进行一次认定。同时,该委员会也负责资产评估师的后续教育和专业培训。

  2、会员。资产学会的会员分荣誉会员、终身会员、会员、联系会员、技术联系会员、学生毕业生等类型。在整个澳大利亚大约有7500个会员。

  终身会员——授予那些被同行尊重,担任资产学会领导,为学会提供服务的会员。

  会员——至少有10年工作经验,且被认为对本职工作作出贡献的成员。

  联系会员——完成了被认可的研究生课程,并且最近4年在一名注册评估师或资产专业人员的监督下从事过2年的全职实践。

  技术联系会员——持有专门资格的学位证书,或者作为评估师和资产专业人员有足够的实践经验。

  学生——正在进行一门被认可的研究生课程学习。

  毕业生——完成全部课程。

  所有成员都要交纳年度会费,其中包括被资产学会征收的人均费。目前费用为每人160-190澳元,其中包括每年四期的资产杂志费用。

  会员入会不是强制的,但是必须的。因为做贷款、抵押等项目时,银行和客户一般要求估价师必须是资产学会会员,他们更为客户信任,非资产学会会员很难承接到项目。另外,资产学会也欢迎会计师事务所的人员加入,以协调其矛盾。

  在新南威尔士州,申请加入资产学会成为会员时,首先必须有3名专家填写评审意见,资产学会对申请表和推荐表进行审查,然后进行口头答辨。答辩时要带3份评估报告,至少涉及两方面的评估内容,而且是其近期内完成的。另外,由低级会员到高级会员,同样要经过上述这些程序。

  在职业道德规范和行为规范方面,资产学会每年出版的专业实务手册中均有规定。澳大利亚法律没有规定估价师应遵守什么样的道德规范,资产学会规定道德规范并要求予以遵守。估价方面的问题,资产学会则不予干预。但如有举报,资产学会则展开调查,根据调查结果,由地方分会向总会建议,分别给予书面警告、罚款、临时取消或永久取消资格的处分。这样的案例很少,每年不过1-2例,而且还不至于出现到法院打官司的情况。

  此外,资产学会与全国一些行业团体有一些协议,与海外组织,如英国皇家测量师学会、新西兰评估学会、加拿大评估协会、香港测量师学会等也有协议。签署这些协议的目的是通过相互认定,可以去其他行业或其他国家执业。

  澳大利亚资产评估管理体制表面上来看与政府无关,其实与其政治体制和经济体制有着密切关系。澳大利亚实行的是联邦制,各州制订适合自己的法令,因此,资产学会的会员,均为个人,而非团体。在资格认定方面,也由各州决定,其管理范围、权限均有很大的约束。

二、资产评估与财政的关系

 

  澳大利亚政府财政收入的很大部分来自于税收。州和地方50%左右的税收来自物业税。与收入税相比较,物业税收是一种好的税收制度,因为物业是实实在在的,最不易偷漏税,物业税收可以使预算更真实。一般州和地方每年编制财政预算,根据预算资产额来确定税率标准。尽管物业税收有多种多样的形式,但资产额都有根据物业评估值来确定的。用于税基的评估值有三种形式:土地价值、市场价值和租赁价值,主要参照来自市场的资本价值标准确定。就土地税而言,无论土地上有什么物产,均按土地面积统一征收。工业用地、商业用地所适用的税率等级不同。另外,各州政府根据土地的不同情况,定期地进行估价,有的州每年进行一次,有的州两年或五年进行一次。

  物业估价根据物业销售价格、市场调查结果和信息资料库等三个方面共同确定。物业面积大小、年限、层次等,对评估价值(市场价值、租赁价值等)均有影响。但纳税人如对估价结果有异议,可以向税务部门提出,重新审核,如仍有争议,可由法院仲裁,纳税人(业主)须提供足够的证据。当然,纳税人也可以请专门的评估公司对物业进行重新估价。在澳大利亚,有的评估公司专门接受为业主赢得较低税收的评估委托。

  澳大利亚联邦设有总评估师办公室,负责物业税收评估和管理。各州还设立本州的总评估师办公室。总评估师办公室职责,一是为纳税提供税基价值;二是对农牧业资产进行审核和估价,也是用于税收的目的;三是为政府提供其他服务,如政府征用私人土地、房产、修路等。该机构是政府的职能部门,总评估师办公室的总评估师由州议会主席任命,对州长负责。总评估师办公室的经费由州政府核拨,经费数额与评估价值无关。(责任编辑:lele)

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