【正确答案】：（1）该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。
（2）计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益
年总收益＝60×12×1 800×（1－10％）＝1 166 400（元）
（3）计算总费用。
年管理费＝1 166 400×3％＝34 992（元）
年维修费＝2 500×1 800×1.5％＝67 500（元）
年税金＝25×1 800＝45 000（元）
年保险费＝2 500×1 800×0.2％＝9 000（元）
所以，年总费用＝34 992＋67 500＋45 000＋9 000＝156 492（元）
（4）计算房地产纯收益。
年房地产纯收益＝年总收益－年总费用
＝1 166 400－156 492
＝1 009 908（元）
（5）计算房屋纯收益
年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2 500×1 800）/48＝93 750（元）
（注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年）
房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限
＝2500×1800－93 750×1
＝4 406 250（元）
房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
＝4 406 250×8％
＝352 500（元）
（6）计算土地纯收益
土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益
＝1 009 908－352 500
＝657 408（元）
（7）计算土地使用权价值
土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50－3＝47（年）
P＝657 408/6％×[1－1/（1＋6％）^47]＝10 248 352（元）
单价＝10 248 352/1 000＝10 248（元/平方米）
（8）评估结果
本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。