盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　 770 000

第四节 投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产的转换

　　(一)投资性房地产转换形式和转换日

　　1.转换形式

　　“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。

　　2.转换日

　　“非投资性房地产”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。

　　“投资性房地产”转换为“非投资性房地产”：房地产达到自用状态日期。

　　【例题3·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有( )。(多选)

　　A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

　　B.投资性房地产转为非投资性房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

　　E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

　　[答案]ABC

　　[解析]作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.成本模式

　　投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：

　　P145【例7-10】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业

　　生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235

　　万元。假设甲企业采用成本计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　50 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　12 350 000

　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　50 000 000

　　　　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　l2 350 000

　　【例7-11】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：固定资产　　　　　　　　 　　　　　48 000 000

　　　　贷：投资性房地产-成本　　　　　　　　　　45 000 000

　　　　　　　　　　　　-公允价值变动 　　　　　　2 500 000

　　　　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　500 000

【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为600万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：开发产品 58 000 000

　　　　贷：投资性房地产——成本 50 000 000

　　　　　　　　　　　　——公允价值变动 6 000 000

　　　　　　公允价值变动损益 2 000 000

　　【例7-13】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。

　　本例中，租赁期开始日为20×8年4月15日，当日相应由存货转换为投资性房地产。甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产-写字楼　　　　　　　450 000 000

　　　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

　　【例7-14】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额为45 000万元，已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼 450 000 000

　　　　累计折旧 3 000 000

　　　　贷：固定资产 450 000 000

　　　　　　投资性房地产累计折旧 3 000 000

　　【例7-15】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×8年4月15日：

　　借：投资性房地产-成本　　　　　　　　　　470 000 000

　　　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　450 000 000

　　　　　　资本公积-其他资本公积　　　　　　　　 20 000 000

　　(2)20×8年12月31日：

　　借：投资性房地产-公允价值变动　　　　　　 10 000 000

　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　 　　10 000 000

　　【例7-16】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产-成本　　　　　　　　 　　350 000 000

　　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　7 500 000

　　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　142 500 000

　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　 500 000 000

　　【例题4·单选题】A房地产开发商于2007年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备200万元，该项房产在转换日的公允价值1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是( )万元。(单选)(责任编辑：lele)