一、城镇土地使用税基本原理

　　(一)概念

　　城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　(二)特点

　　1.征税对象是国有土地

　　2.征税范围广

　　3.实行差别幅度税额

　　(三)作用

　　1.有利于促进土地的合理使用

　　2.调节土地级差收入

　　3.筹集地方财政资金

　　二、纳税义务人

　　1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

　　2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

　　3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

　　4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

　　三、征税范围

　　城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地。

　　自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

　　自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　四、应纳税额的计算

　　(一)计税依据

　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

　　纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　1.凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;

　　2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整

　　(二)税率

　　各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

　　城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，各档最高税率和最低税率的差额为20倍。

　　(三)应纳税额的计算方法

　　全年应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

　　五、税收优惠

　　(一)法定免缴土地使用税的优惠

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　以上单位的生产、经营用地不免税。

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

　　7.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　8.免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

　　9.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　10.国家重点扶植项目的税收优惠

　　(1)对企业的铁路专用线,公路等用地,在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的,暂免征收土地使用税。

　　(2)对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

　　(3)对矿山、港口的专用地免税。

　　(4)对林区的有林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征土地使用税。林业系统的森林公园、自然保护区，可比照公园免征土地使用税

　　(5)自2006年1月1日起至2008年12月31日，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的土地，免征城镇土地使用税

　　(6)自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》相关规定，免征城镇土地使用税。

　　(二)下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税

　　1.个人所有的居住房屋及院落用地。

　　2.免税单位职工家属的宿舍用地。

　　3.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

　　4.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

　　5.原企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山都尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。

　　企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时，应从使用次月起自行计算和申报缴纳城镇土地使用税。

　　6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税。

　　“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　六、征收管理

　　(一)纳税期限

　　按年计算、分期缴纳。

　　(二)纳税义务发生时间

　　以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

　　(三)纳税地点和征收机构

　　在土地所在地缴纳。